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よくある質問

  1. 日影規制
  2. 建物の高さの制限 (絶対高さ、道路・隣地・北側斜線)
  3. 外壁後退
  4. 容積率と建ぺい率
  5. 建ぺい率の角地緩和(角地等で特定行政庁が指定するもの)
  6. 最低敷地面積
  7. 道路種別と接道
  8. 確認申請が必要な行為
  9. 特別用途地区
  10. 建築協定
  11. 土地区画整理事業区域
  12. 建築基準法第22条の区域
  13. 垂直積雪量
  14. 風圧力算定のためのVo
  15. 都市計画道路及び都市計画公園内の建築制限について
  16. 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)について




1.日影規制
Q. 建築基準法(以下、「法」という。)第56条の2、別表第4の規定による日影の制限時間は?
A. 和歌山県建築基準法施行条例第14条によって、次の表のように指定されています。
対象区域(全域指定) 制限を受ける建築物 測定位置(平均地盤面からの高さ) 日影規制時間
敷地境界から5mを超え10m以内 敷地境界から10mを超える範囲
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
軒の高さが7m超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物 1.5m 4時間 2.5時間
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
高さが10mを超える建築物 4m 4時間 2.5時間
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
高さが10mを超える建築物 4m 5時間 3時間
(注1) 対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制の規定が適用されます。(法第56条の2第4項)
(注2) 緯度については、原則として、北緯34度30分として計算してください。


2.建物の高さの制限 (絶対高さ、道路・隣地・北側斜線)
Q. 高さ制限について教えてください?
A. 下記の(1)~(4)を参照してください。
(1) 絶対高さ制限
第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域については、都市計画で決定され、原則、10mを超えることはできません。(法第55条第1項)
(2) 道路斜線・・・すべての用途地域で適用されます。
道路斜線 用途地域 L:適用範囲 斜線勾配
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
20m 1.25
近隣商業地域
商業地域(容積率400%)
20m 1.5
商業地域(容積率600%) 25m
準工業地域
工業地域
工業専用地域
市街化調整区域
20m
(3) 隣地斜線・・・第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域は適用されません。
隣地斜線 用途地域 H:立ち上がり高さ 斜線勾配
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
市街化調整区域
20m 1.25
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
31m 2.5
(4) 北側斜線 (立ち上がり5m+斜線勾配)・・・第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域のみ適用されます。
北側斜線 用途地域 立ち上がり 斜線勾配
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
5m 1.25
(注) 第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域については、法56条第1項3号により県条例で別表第4(に)欄の(2)の指定がされているため北側斜線制限は除かれます。


3.外壁後退
Q. 外壁後退が指定されている区域はありますか?
A. 下記の事項を参照してください
市街化区域については第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域の外壁後退については、都市計画において外壁の後退距離の限度が定められておりません。
(注1) 第1種~第4種風致地区内では、外壁の後退距離が定められています。詳しくは都市計画課のページ「風致地区条例の改正について」をご覧ください。
市街化調整区域については市街化調整区域の立地により制限されることがあります。詳しくは、開発指導課のページ「市街化調整区域の立地基準の改正と追加について」をご覧ください。
(注2) 法第46条の壁面線の指定は、市街化区域、市街化調整区域とも指定はされておりません。
(注3) 地区計画で外壁の後退距離が定められている場合があります。詳しくは、都市計画課のホームページ「地区計画制度とは」をご覧ください。


4.容積率と建ぺい率
Q. 容積率と建ぺい率について教えてください?
A. 和歌山市では、下表のとおりです。
用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%) 用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%)
第1種低層住居専用地域 30
50
50
100
近隣商業地域 80
80
200
300
第2種低層住居専用地域 50 100 商業地域 80
80
400
600
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
60 200 準工業地域
工業地域
工業専用地域
60 200
市街化調整区域 (注1) (注1)
(注1) 詳しくは、都市計画課のページ「用途地域の指定のない区域(白地域地)の建築基準の指定について」をご覧ください。
(注2) 建ぺい率の限度が80%とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の適用はありません。(法第53条第5項1号)
(注3) 建築予定地の用途地域地区計画については、都市計画課に問い合わせください。

容積率の計算例
(敷地面積200m2、第1種住居地域、指定容積率200%の場合)
敷地の前面道路の幅員が12m未満のときは、住居系においてはその幅員に4/10を、その他の地域においては6/10を乗じたものと指定容積率とを比べ、小さいほうの値が容積率となります。
前面道路幅が4mの場合
4m×4/10=160%<200%
指定容積率200%と前面道路幅から算出された160%との小さい方の値になります。
200m2×160%(1.6倍)=320m2 ←延べ面積の上限
 


5.建ぺい率の角地緩和(角地等で特定行政庁が指定するもの)
Q. 法第53条第3項第2号の規定による、和歌山市が指定する敷地とは?
A. 和歌山市建築基準法施行細則第21条を参照してください。
角地等で特定行政庁が指定するもの(詳しくは和歌山市建築基準法施行細則第21条)の内にある建築物は、上記の割合に10%を加えた割合になります。

和歌山市建築基準法施行細則第21条抜粋
(建ぺい率の緩和)
第21条 法第53条第3項第2号の市長が指定する敷地は、次に掲げるものとする。
(1) 2の道路が交差し、又は道路が折れ曲がる部分にある敷地(当該部分に接する内角が120度以下であるものに限る。)で、当該敷地の外周の長さの3分の1以上がそれらの道路に接し、かつ、次のいずれかに該当するもの
当該道路の幅員がそれぞれ6メートル以上で、その合計が14メートル以上であり、かつ、当該敷地の面積が1,000平方メートル以下であるもの
当該道路の幅員がそれぞれ現に4メートル以上であり、かつ、当該敷地の面積が300平方メートル以下であるもの
(2) 間隔が20メートル以下の2の道路の間にある敷地で、当該敷地の外周の長さの4分の1以上がそれらの道路に接し、かつ、前号ア又はイのいずれかに該当するもの
(3) 公園、広場、川、海その他これらに類するものに接する敷地その他の敷地で、前2号に準ずるものと市長が認めるもの

建ぺい率計算例
(敷地面積200m2、第1種住居地域、指定建ぺい率60%の場合)
通常
200m2×60%(0.6倍)=120m2 ←建築面積の上限
角地
60%+10%=70%
200m2×70%(0.7倍)=140m2 ←建築面積の上限


6.最低敷地面積
Q. 最低敷地面積の制限はありますか?
A. 市街化区域では、制限はありません。だたし、市街化調整区域による開発許可等で制限がつく場合があります。「市街化調整区域の立地基準の改正と追加について(平成26年1月1日)」 をご覧ください。 詳しくは、開発指導課にお問い合わせください。
(注1) 地区計画で最低敷地面積が定められている場合があります。詳しくは、都市計画課のホームページ「地区計画制度とは」をご覧ください。


7.道路種別と接道
Q. 道路種別、接道長さについて教えてください。
A. 道路種別については、建築指導課窓口で直接ご確認ください。
建築基準法上の道路とは、法第42条に規定されており、表1の道路が該当します。表1の道路に2m(和歌山県建築基準法施行条例第6条、第8条、第9条の適用を受ける特殊建築物は4m)以上接しない敷地の場合、原則として建築物を建築することはできません。表2の通路・空地については、建築基準法上の道路でない為、たとえ接道していたとしても、許可が必要です。

法第42条に規定されている道路 表1
呼称 建築基準法による道路の種別・名称 道路幅員 建築基準法上の種別 備考
1号 道路法による道路 4m以上 法第42条第1項第1号(1項1号道路) 国道、県道、市道等
2号 土地区画整理法、都市計画法その他の法令による道路 4m以上 法第42条第1項第2号(1項2号道路) 土地区画整理道路、開発道路、旧住造法による道路等
3号 建築基準法施行時(注1)以前より存在する道路 4m以上 法第42条第1項第3号(1項3号道路)  
4号 道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で、特定行政庁が指定した道路 4m以上 法第42条第1項第4号(1項4号道路) 2年以内に事業執行予定の道路(予定道路)
5号 土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路 4m以上 法第42条第1項第5号(1項5号道路) 位置指定道路
2項 建築基準法施行時(注1)以前より存在する道路で告示により一括指定 1.8m以上
4m未満
法第42条第2項(2項道路、みなし道路) 法第42条第2項(2項道路)
(注1)建築基準法施行時とは、基準法施行時(昭和25年11月23日)叉はその後都市計画区域に編入された日(最終 昭和34年4月1日)以前を指す。

法第43条ただし書き許可が必要な空地、通路(平成11年5月1日以降) 表2
呼称 空地、通路の種別 通路幅員 法上の種別 備考
一般許可 上記の表1によらない道(法43条ただし書きによる空地の可能性有り) 原則として
4m以上
法第43条ただし書きによる空地(建築する際に許可が必要) 港湾道路、農道、林道、河川管理道路等で特定行政庁が許可(一般許可基準)
個別許可 上記の一般許可以外のもの(個別協議により、法43条ただし書きによる空地の可能性有り) 4m未満 法第43条ただし書きによる空地(建築する際に許可が必要) 個別に建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可(許可できないものもある)


8.確認申請が必要な行為
Q. 確認申請が必要な行為について教えてください。
A. 建築物の建築(新築・増築・改築・移転)、大規模の修繕、大規模の模様替を行う場合には、建築基準法に基づく確認申請が必要です。(法第6条第1項)
建築物の構造・用途 行為
1号 特殊建築物 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場、病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等、学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場、百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売業を営む店舗(床面積が10㎡以内のものを除く。) 、倉庫、自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ等で、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるもの 建築、
大規模の修繕、
大規模の模様替
2号 木造の建築物 階数3以上、又は延べ面積500㎡、高さ13m若しくは軒高9mを超えるもの
3号 木造以外の建築物 階数2以上、又は、延べ面積200㎡を超えるもの
4号 1号~3号以外の建築物 上記以外の建築物(都市計画区域外の建築物を除く) 建築
(注1) 和歌山市全域都市計画区域です。
(注2) 防火地域及び準防火地域外での床面積10m2以内の増築・改築・移転には、申請は不要です。(法第6条2項)
(注3) 確認を受けた建築物の計画変更の場合も同様に申請が必要です。
  また、次に掲げる工作物および建築設備を設置・築造する場合も、建築確認が必要となります。(法第88条、第87条の2)
工作物 高さ6mを超える煙突
高さ15mを超える鉄筋コンクリートの柱、鉄柱、木柱その他これらに類するもの
高さ4mを超える広告塔、広告板、装飾塔、記念塔その他これらに類するもの
高さ8mを超える高架水路、サイロ、物見塔その他これらに類するもの
高さ2mを超える擁壁
観光用エレベータ・エスカレーター(一般交通用は除く)
高架の遊戯施設(ウォーターシュート・コースターの類)
原動機付回転遊戯施設(メリーゴーラウンド、観覧車、飛行塔の類)
(用途規制が適用される指定工作物)
→製造施設・貯蔵施設・自動車車庫・遊戯施設・処理場等
建築設備 エレベーターおよびエスカレーター
特定行政庁が指定する建築設備(し尿浄化槽および合併浄化槽を除く)


9.特別用途地区
Q. 特別用途地区はありますか? また、どのような規制がありますか?
A. 準工業地域全域、特別用途地区「大規模集客施設制限地区」に指定されています。規制については、原則、下表のとおりです。
特別用途地区 建築してはならない建築物
大規模集客施設制限地区 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場若しくは場外勝舟投票券発売所に供する建築物でその用途に供する部分(劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあっては、客席の部分に限る。)の床面積の合計が1万平方メートルを超えるもの


10.建築協定
Q. 建築協定の区域はありますか?
A. 現在(平成20年8月)、1区域のみ認可されております。
概要は下記のとおりです。
・建築協定の名称 コモンステージ高松建築協定
・建築協定の区域 和歌山市西高松一丁目278番15号
・認可を受けた者の住所及び氏名 大阪府大阪市北区大淀中1-1-88 積水ハウス株式会社
・認可番号 3号
・認可年月日 平成20年3月26日
        


11.土地区画整理事業区域
Q. 土地区画整理事業施行区域はありますか?また、どのような規制がありますか?
A. 東和歌山第2地区が事業認可を受け事業施行されております。建築物や工作物の建築、土地の形質の変更等を行なう場合、土地区画整理法第76条の許可を得る必要があります。
詳しくは、「各種許可・証明について」をご覧ください。


12.建築基準法第22条の区域
Q. 和歌山市内は、法第22条区域に指定されていますか?
A. 和歌山市の防火地域及び準防火地域を除く全区域です。(和歌山市告示27号 昭和46年5月21日)


13.垂直積雪量
Q. 建築基準法施行令第86条第3項の和歌山市が規則で定める数値とは?
A. 30センチメートルです。(和歌山市建築基準法施行細則第14条の2参照)


14.風圧力算定のためのVo
Q. 和歌山市におけるVoの値は?
A. 34(m/s)です。(平成12年国交省告示1454号第2参照)


15.都市計画道路及び都市計画公園内の建築制限について
Q. 都市計画道路及び都市計画公園内に建築する場合に制限はありますか?
A. 都市計画道路及び都市計画公園内に建築物を建築する場合は、都市計画法53条の許可を受ける必要があります。
詳しくは「都市計画法第53条申請」をご覧ください。


16.土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)について
Q. 和歌山市において土砂災害特別警戒区域に指定されているところはありますか?
また、指定区域内ではどのような制限がありますか?
A. 土砂災害特別警戒区域については平成24年5月18日より随時指定されています。
指定区域については、総合防災課(073-435-1199)にお問い合わせください。
土砂災害特別警戒区域内では、「居室を有する建築物」は想定される土砂に対して、建築物の構造の安全性を確認する必要があります。
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