土地に対する課税とその一般的特例

宅地等の評価のながれ

宅地等に対する評価は、「固定資産評価基準」に基づき、地価公示価格等の7割をもとに算定した固定資産税の路線価を基礎に行います。（市街地宅地評価法）
また、市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地（いわゆる村落宅地）については、「その他の宅地評価法」を適用し、標準宅地の評点数に比準して状況類似地区内の各筆の宅地の評点数を付設する評価方法により、評価額を決定します。
宅地の評価は次のような流れになります。

宅地の区分と住宅用地の特例

宅地は、大きく分けて住宅用地と非住宅用地に区別されます。
住宅用地とは、住宅やマンション等の敷地として利用されている土地をいい、非住宅用地とは、住宅用地以外の店舗・工場等の敷地として利用されている土地をいいます。住宅用地については、土地の面積等に応じて、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分類され、その税負担を軽減する目的から下の表のような課税標準の特例措置が適用されます。

宅地区分　特例

区分	特例率
小規模住宅用地 （1戸につき200平方メートル以下の部分）	固定資産税　6分の1
小規模住宅用地 （1戸につき200平方メートル以下の部分）	都市計画税　3分の1
その他の住宅用地 （200平方メートルを超える部分）	固定資産税　3分の1
その他の住宅用地 （200平方メートルを超える部分）	都市計画税　3分の2

（注）住宅用地の特例措置が適用される土地の面積は、家屋の床面積の10倍までです

住宅用地の範囲

併用住宅（一部を人の居住の用に供する住宅）の敷地については、家屋の敷地面積×適用率が住宅用地として認定されます。

宅地の税負担の調整措置及び課税標準額の算出

宅地に対する固定資産税は、地域や土地によって税負担にばらつきがあったことから、税負担の均衡化を促進するための調整措置が講じられています。
具体的には、今年度の価格（本則課税標準額）に対する前年度課税標準額の割合に応じて、今年度の課税標準額が決まる仕組みとなっており、次の算式から求められた割合に応じて、次表に示す課税標準額となります。

今年度価格（本則課税標準額） に対する前年度課税標準額の割合の算出は次のとおりです。

前年度課税標準額÷今年度の価格（本則課税標準額）

本則課税標準額の算出方法

区分	本則課税標準額
小規模住宅用地	価格（評価額）×特例率6分の1
その他の住宅用地	価格（評価額）×特例率3分の1
非住宅用地	価格（評価額）

宅地の税負担の調整措置と課税標準額の算出

税負担調整措置　課税標準額算出

宅地の区分	価格（本則課税標準額）に対する前年度課税標準額の割合	課税標準額の算出方法
住宅用地　小規模住宅用地 その他の住宅用地	100パーセントを超えるもの	本則課税標準額に引下げ
住宅用地 小規模住宅用地 その他の住宅用地	100パーセント未満のもの	前年度課税標準額＋（本則課税標準額×5パーセント） （注）ただし、上記算式で求めた額が本則課税標準額の20パーセントを下回る場合は20パーセント相当額とする。
非住宅用地	70パーセントを超えるもの	価格（評価額）の70パーセントまで引下げ
非住宅用地	60パーセント以上～70パーセント以下のもの	前年度課税標準額に据置き
非住宅用地	60パーセント未満のもの	前年度課税標準額＋（価格（評価額）×5パーセント） （注）ただし、上記算式で求めた額が価格の60パーセントを上回る場合は60パーセント相当額とし、20パーセントを下回る場合は20パーセント相当額とする。

令和4年度においては、景気回復に万全を期すため、激変緩和の観点から、商業地等の土地（住宅用地以外の宅地等）に限り、課税標準額の上昇幅を2.5％（現行：5％）とする特別な措置が講じられています。

農地に対する課税

農地は次のように区分され、それぞれの評価及び課税について異なる仕組みがとられています。

• 一般農地
  市街化調整区域内の農地や生産緑地地区内の農地です。
• 市街化区域農地
  市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いた農地です。市街化区域農地は、住宅用地との税負担の均衡を図るため課税標準の特例措置が設けられており、特例率は下表のとおりです。

市街化区域農地の特例措置の内容

区分	固定資産税の特例率	都市計画税の特例率
市街化区域農地	3分の1	3分の2

農地の課税標準額の算出

一般農地、一般市街化区域農地
一般農地及び一般市街化区域農地の課税標準額の算出については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置がとられており、農地のそれぞれの区分に応じて（A）と（B）のいずれか低い方が課税標準額となります。

農地課税標準額

農地の区分	課税標準額
一般農地	（A）今年度価格（評価額）
一般農地	（B）前年度課税標準額×負担調整率（下表参照）
一般市街化区域農地	（A）今年度価格（評価額）×特例率
一般市街化区域農地	（B）前年度課税標準額×負担調整率（下表参照）

負担水準の算出及び負担調整率は次のとおりです。

負担水準＝前年度課税標準額／今年度価格（評価額）×特例率（注）

（注）一般農地の負担水準の算出にあたっては、特例率はありません。

農地の負担調整措置

負担水準	0.9以上	0.8以上0.9未満	0.7以上0.8未満	0.7未満
負担調整率	1.025	1.05	1.075	1.1